Wenn es ein Symbol gibt für das, was sich in den vergangenen Jahren auf Deutschlands Immobilienmarkt abgespielt hat, dann ist es die Müllerstraße 7. Auf dem Gelände eines ehemaligen Heizkraftwerks entstand in Münchens Innenstadt, was als "die teuersten Wohnungen Deutschlands" betitelt wurde: ein Neubauprojekt für Superreiche. Mehr als 20 000 Euro wurden dafür bezahlt, pro Quadratmeter versteht sich. Schon beim Richtfest waren alle Wohnungen verkauft.
Die Müllerstraße 7 war allerdings kein Einzelphänomen. Überall in Deutschland entstanden Objekte für extrem Reiche. Die Umsätze mit Wohnungen, für die mehr als 750 000 Euro bezahlt wurden, stiegen und stiegen. Politiker und Mietervertreter schimpften: Solche Projekte würden überhaupt nicht helfen, die angespannte Lage am Wohnungsmarkt für Durchschnittsverdiener zu verbessern. Ihre Worte verhallten - der Luxus-Boom blieb. Bis jetzt.
Nun wurde 2013 in München und Hamburg mit Wohnungen der höchsten Preisklasse erstmals wieder weniger verdient als im Jahr zuvor: Sowohl die Umsätze als auch die Zahl der Transaktionen war rückläufig. Das geht aus einer Analyse des Maklerhauses Dahler & Company hervor, das die offiziellen Zahlen der Gutachterausschüsse auswertet.
Demnach wurden in München im Jahr 2013 knapp 430 Millionen Euro mit Luxus-Wohnungen umgesetzt - mehr als elf Millionen Euro weniger als im Jahr zuvor. In Hamburg sanken die Umsätze im gleichen Zeitraum von knapp 242 Millionen Euro auf 224 Millionen Euro. In Stuttgart gingen die Umsätze leicht zurück.
Kaufpreise sind stärker gestiegen als Mieten
"Wir gehen davon aus, dass die Umsätze in München und Hamburg nun erst einmal auf diesem Niveau verharren", sagt Unternehmenschef Björn Dahler. Soll heißen: Der große Run auf Edel-Wohnungen ist in diesen Städten erstmal vorbei. Das liege zum einen daran, dass der Markt gesättigt sei: "Eine Immobilie zur Selbstnutzung kauft man sich nun mal nicht jedes Jahr", sagt Dahler. Und auch jene, die nach der Finanzkrise ihr Geld eilig in Immobilien stecken wollten, hätten ihren Anlagebedarf nun großteils gedeckt.
Dazu kommt, dass in den meisten Großstädten die Kaufpreise in den vergangenen Jahren stärker gestiegen sind als die Mieten - für Kapitalanleger werden Immobilien also wieder weniger reizvoll, weil sie geringere Renditen erwarten können.
München und Hamburg seien damit der Entwicklung in Berlin, Frankfurt, Köln oder Düsseldorf ein wenig voraus, glaubt Dahler. Vor allem Berlin habe noch Potential für weiteres Wachstum, weil dort die Neubautätigkeit im Luxus-Segment deutlich später begonnen habe als anderswo. Zudem steige die Nachfrage auch von Käufern aus anderen Regionen Deutschlands und aus dem Ausland: "Berlin ist auf dem Weg zu einer echten Metropole. Das ist auch die internationale Wahrnehmung."