Für den Bundesjustizminister ist die Sache simpel. "Wer bestellt, bezahlt. Eigentlich eine Selbstverständlichkeit", so formulierte es Heiko Maas (SPD) bei der Vorstellung seines Gesetzesentwurfs im November. Doch dieses vermeintlich banale Prinzip kommt für die Gruppe, die es betrifft, einer Revolution gleich: die Immobilienmakler.
Wenn in Deutschland eine Wohnung vermittelt wird, zahlen bislang meist die Mieter die Courtage für den Makler - auch wenn der vom Wohnungseigentümer beauftragt wurde. Inklusive Mehrwertsteuer ist das üblichweise das 2,38fache der Nettokaltmiete. Ein erheblicher Kostenfaktor, der einen Umzug zusätzlich zu Kaution, Transport und Abschlag für die Einbauküche verteuert. Damit soll nun Schluss sein, so sieht es das "Gesetz zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung" vor, das im ersten Halbjahr 2015 in Kraft treten soll. Während bei Verkäufen weiterhin der Käufer für den Makler aufkommt, soll bei Mietverhältnissen künftig der zahlen, der den Vermittler angeheuert hat. Meist also: der Vermieter.
Der derzeitige Gesetzentwurf sei "völlig lebensfremd"
Dagegen regt sich Widerstand, und zwar von den Maklern selbst. Sie befürchten, dass Wohnungseigentümer wegen der Mehrkosten auf professionelle Hilfe verzichten werden und sich künftig ihre Mieter selbst suchen. Drei Viertel aller Makler rechnen durch die veränderte Gesetzeslage mit Umsatzrückgängen; das ist das Ergebnis einer Studie im Auftrag des Immobilienportals Immoscout24 vor wenigen Monaten. Ein Viertel sieht sogar die eigene wirtschaftliche Existenz bedroht.
Vor allem kleinere Maklerbüros, deren Geschäft oft an wenigen Kunden hängt, könnten Umsatzeinbußen nur schwer verkraften, heißt es in der Branche - trotzdem gibt man sich offiziell selbstbewusst: "Selbst wenn einige Vermieter wegen der Kosten zunächst auf einen Makler verzichten wollten, würden sie sicher schnell erkennen, dass ein seriöser Makler sein Geld wert ist", sagt Jürgen Michael Schick, Wohnungsvermittler in Berlin und Sprecher des Maklerverbands IVD. Schließlich umfasse die Dienstleistung mehr, "als nur den Interessenten die Tür aufzuschließen". Etwa, einen Mietvertrag aufzusetzen, der allen aktuellen gesetzlichen Standards entspreche. "Eine rechtsgültige Klausel zu Schönheitsreparaturen kann man nicht einfach aus dem Internet runterladen", sagt Schick.
Gänzlich verlassen will man sich auf die eigene Strahlkraft aber offenbar auch nicht, und so sind die Makler in diesen Wochen eifrig unterwegs, um im politischen Berlin für Änderungen am geplanten Gesetz zu werben. Der derzeitige Entwurf sei "völlig lebensfremd", sagt Rudolf Dahn, Makler bei Gerschlauer Immobilienvermittlung in München. Was die Makler vor allem stört: Sie sollen künftig nur dann Anspruch auf eine Courtage vom Mieter haben, wenn sie "ausschließlich" für diesen tätig geworden sind, wenn sie also eine Wohnung vermittelt haben, die sie extra für diesen einen Kunden gesucht und gefunden haben. Das Problem: Lehnt ein Mietsuchender ein Objekt, das der Makler ihm vorschlägt, ab, dürfte der Makler diese Wohnung keinem anderen Mietinteressenten mehr zeigen - weil er sie nicht exklusiv für diesen gesucht hätte, da er die Wohnung bereits kannte. Damit hätte der Makler auch keinen Anspruch auf eine Provision.
Die Streichung des Wortes "ausschließlich" im Gesetzestext ist deshalb das Mindestziel der Immobilienlobby - wenn sie denn schon eine Regelung hinnehmen müssen, die "fragwürdig und populistisch" ist, wie Makler Dahn findet.
Makler feilen schon an Tricks, das Gesetz zu umgehen
"Da hat man sich irgendein Thema ausgesucht, das Wählerstimmen verspricht, ohne über die Konsequenzen nachzudenken." Vor allem aber, glaubt Dahn, solle mit der Neuregelung nur "von den Versäumnissen der Wohnungspolitik in den vergangenen Jahren abgelenkt" werden. "Bauen ist wegen der vielen Vorschriften, etwa zum Energiesparen, immer teurer und damit für Investoren unattraktiv geworden", sagt Dahn. Es gebe in den Großstädten einfach zu wenige Wohnungen. "Das ist das Hauptproblem für die Mieter, nicht die Frage, wer die Courtage bezahlt."
Zumindest in diesem Punkt sind sich Makler- und Mieterlobby einig: 250 000 Wohnungen fehlen nach Schätzungen des Mieterbundes in den deutschen Ballungszentren.
"Wir wissen sehr genau, wie es um das Image unserer Berufsgruppe bestellt ist."
Und wenn alles Argumentieren gegen das neue Gesetz nichts nützt? Nicht nur in der Maklerbranche wird bereits heftig diskutiert, ob und wie eine solche Neuregelung umgangen werden könnte. Ein Szenario: Vermieter könnten die Kosten für den Makler heimlich umlegen, etwa durch unangemessen hohe Abschläge für vorhandene Einbauten. Das wäre zumindest schwer nachzuweisen - und angesichts der Wohnungsnot in den Großstädten würden sich wohl viele Mieter darauf einlassen.
Große Aufregung verursachte jüngst auch ein Makler in Hamburg, der im Internet anbot, eine "Lösung für das Bestellerprinzip" gefunden zu haben. Nach Recherchen von Reportern des ARD-Magazins Panorama plante der Makler Folgendes: Der Vermieter sollte die Wohnung im Internet anbieten, allerdings nicht bei einem der großen Portale, sondern auf einer öffentlich kaum auffindbaren Seite. Der Makler, mit dem er eine geheime Absprache hätte, würde nun einen passenden Mieter suchen und sich von diesem offiziell einen "Suchauftrag" erteilen lassen - damit läge die Courtagepflicht auch bei diesem Mietinteressenten. Der Makler würde nun "offiziell" den Vermieter kontaktieren, ganz so, als wäre er zufällig im Internet auf dessen eigentlich schwer auffindbare Webseite gestoßen. Kommt eine Vermietung zustande, liegt die Zahlungsverpflichtung beim Mieter - denn offiziell hat ja der den Makler beauftragt.
Solche Überlegungen und die Berichte darüber findet Jürgen Michael Schick vom Maklerverband gar nicht lustig. "Die Lösung kann auf keinen Fall die Umgehung eines bestehenden Gesetzes sein", sagt er. Nachsatz: "Wir wissen sehr genau, wie es um das Image unserer Berufsgruppe bestellt ist. Sehr genau." Einzelne Missetäter würden die ganze Branche in Verruf bringen. Nicht zuletzt deshalb fordere der Verband seit langem strengere Zulassungsbestimmungen für den Maklerberuf.