Das Wohnen im Landkreis München wird immer teurer. Allein von Herbst 2013 bis Herbst 2014 sind die durchschnittlichen Preise für Wohnungen und Häuser in vielen Gemeinden um fünf Prozent, vereinzelt sogar um neun Prozent gestiegen. Das ergibt jedenfalls der aktuelle "Marktbericht Münchner Umland" des Immobilienverbands Deutschland (IVD), in dem sich Makler und Hausverwalter organisieren. Der Bericht enthält Zahlen zu 16 der insgesamt 29 Landkreisgemeinden (siehe Grafik).
Die mit Abstand teuerste Gemeinde unter ihnen ist, wie schon in den Vorjahren, Grünwald. Eine Doppelhaushälfte aus dem Bestand mit "gutem Wohnwert" kostete dort im Herbst 2014 durchschnittlich 990 000 Euro, eine ebensolche Eigentumswohnung pro Quadratmeter 5500 Euro - eine vergleichbare Wohnung in Putzbrunn oder Taufkirchen war für nicht einmal halb so viel zu haben. Zu den teuren Kommunen gehören auch Ottobrunn, Gräfelfing und Oberhaching; relativ günstig sind etwa Grasbrunn, Unterhaching und Höhenkirchen.
Oft macht es einen großer Unterschied aus, ob ein Haus oder eine Wohnung gesucht wird, ob zur Miete oder zum Kauf: In Planegg etwa sind Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen teuer, Mietwohnungen aber eher günstig; in Kirchheim oder Taufkirchen ist es umgekehrt.
Seit 2010 hat sich der Preis für eine Wohnung in Ottobrunn verdoppelt
Die gute Nachricht für alle, die sich eine Wohnung oder ein Haus im teuren Grünwald in den Kopf gesetzt haben: Die Preise steigen dort weniger stark als anderswo, von 2013 bis 2014 nur um zwei Prozent. Im ebenfalls eher teuren Gräfelfing gingen die Wohnungsmieten sogar leicht zurück, die Preise für Eigentumswohnungen blieben fast gleich. Wenig veränderte sich in Unterhaching und Höhenkirchen. In Feldkirchen hingegen stiegen die Mietpreise um sechs, die Kaufpreise um neun Prozent.
Helmut Thiele weiß, wie teuer München ist: Der Chef des Bewertungsamtes und des Gutachterausschusses kennt die Preise für Häuser und Grundstücke in der Innenstadt - und das seit den Sechzigerjahren. Wer was kauft, darf er nicht verraten - aber er sammelt die Zahlen zu den Verkäufen.
Wie drastisch der Preisanstieg im Landkreis ist, zeigt sich, wenn man noch weiter zurückblickt. Im Frühjahr 2010 kostete etwa eine Eigentumswohnung in Ottobrunn noch 2000 Euro pro Quadratmeter, im Herbst 2014 war es annähernd doppelt so viel. Ähnlich war es bei Doppelhaushälften. In Gräfelfing und Unterschleißheim stiegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im selben Zeitraum jeweils um die Hälfte. Deutlich geringer waren die Preissteigerungen in den vergangenen vier Jahren bei Wohnungsmieten.
Immerhin ging der Preisanstieg zuletzt nicht mehr so rasant voran. So deutet der IVD die Daten für das Münchner Umland, und so lassen sich auch die der SZ nur unvollständig vorliegenden Landkreis-Zahlen interpretieren. Eine Ausnahme sind die Wohnungsmieten. Sie stiegen in den vergangenen vier Jahren weniger rasant als die Kaufpreise, dafür scheint sich dort der Trend nach oben eher zu verstärken - möglicherweise geben Käufer höhere Kosten mit Verzögerung an die Mieter weiter.
Wie begehrt Wohnraum im Landkreis ist, zeigt sich nicht nur an den Kosten, sondern auch an der Angebotsdauer, die der IVD als "den Zeitraum von der ersten bis zur letzten Anzeigenschaltung für eine bestimmte Immobilie" definiert. Im Münchner Umland war der Landkreis München jener Landkreis mit der niedrigsten Angebotsdauer (im Durchschnitt 10,8 Wochen), nur in der Stadt München gingen Immobilien noch schneller weg (neun Wochen).
Ist die Spitze schon erreicht? In München sind die Mieten vergangenes Jahr so wenig gestiegen wie seit 2005 nicht mehr - womöglich ein Anzeichen dafür, dass sich die Preise am Wohnungsmarkt etwas normalisieren. Zu viel Hoffnung sollten sich die Münchner aber nicht machen.
Zur Berechnung des Mietspiegels werden bislang nur Neuvermietungen berücksichtigt - das treibt den Durchschnitt in Städten wie München nach oben. Darum fordert OB Dieter Reiter jetzt eine Gesetzesänderung.
Dem IVD-Bericht liegen die Angaben von Marktberichterstattern - Maklern, Bauträgern, Hausverwaltern und Sachverständigen - zugrunde. Nur etwas mehr als jede zweite Landkreisgemeinde kommt im Bericht vor, aus den anderen lagen dem IVD nicht ausreichend Zahlen vor. Auch für die im Bericht untersuchten Gemeinden gibt es oft nicht für jede Immobilienart Daten, und gerade bei kleineren Gemeinden könnte, wie auch der IVD eingesteht, die eine oder andere Zahl durchaus auf einem einzigen Verkauf, einer einzigen Vermietung beruhen.
Als Anhaltspunkt für die Trends am Immobilienmarkt taugen die Daten des IVD aber auf jeden Fall, sagt Monika Schmid-Balzert vom Deutschen Mieterbund Bayern: "Das sind valide Zahlen - die Marktberichterstatter wissen am besten, zu welchen Preisen sie ihre Häuser loswerden." Die Ergebnisse des Berichts stimmten zudem mit den Erfahrungen des Mieterbunds überein: Auch Schmid-Balzert hat den Eindruck, "dass die Preise steigen, aber nicht mehr so hochschnalzen wie noch vor ein, zwei Jahren".
