Es ist ein weitreichendes Urteil für viele Gemeinden, mit dem der Münchner Verwaltungsgerichtshof jetzt Klarheit geschaffen hat: In einem Gewerbegebiet darf es kein billiges Wohnen für Privatpersonen geben. Ein ausgewiesenes Gewerbegebiet bleibt auch dann ein solches, wenn die Realität über Jahre andere Fakten geschaffen hat.
Grund für das Urteil ist ein Rechtsstreit, der seit Jahren in der Gemeinde Egling ausgefochten wird. Im dortigen Gewerbegebiet hat bereits über Jahrzehnte hinweg eine schleichende Umnutzung zu Wohnzwecken stattgefunden. Der Bebauungsplan für das Areal war 1980 aufgestellt worden mit der Maßgabe, dass lediglich eine Betriebsleiterwohnung pro Gewerbeeinheit gebaut werden durfte. 1983 gab es allerdings schon die ersten Anfragen zu einer Wohnnutzung, die aber stets von der Gemeinde abgelehnt wurden. Das hielt manche jedoch nicht davon ab, einzuziehen oder zu vermieten. Eine Tekturplanung brachte schließlich die Sache vor Gericht: Ein Autohändler wollte im Gewerbegebiet nachträglich Wohnungen in seinem Autohaus genehmigen lassen und legte nach der Ablehnung Klage gegen die Nutzungsuntersagung ein. Letztlich klagten sieben Eglinger Parteien gegen den Freistaat, fünf Verfahren ruhen aber derzeit.
Gewerbegebiete sind vor allem für Betriebe gedacht, deren Arbeit Anwohner stört. Häuslich niederlassen soll sich dort niemand, ausgenommen der Betriebsleiter selbst. So soll Streit, etwa über Lärmbelästigungen, vermieden werden. Die Argumentation des Autohändlers lautete hingegen: Die Nutzung von Gewerbegebäuden als Wohnraum sei weit verbreitet, die Behörden gingen aber nur in Einzelfällen dagegen vor. 2012 sah es in erster Instanz tatsächlich so aus, als würde mit dem Eglinger Rechtsstreit ein Präzedenzfall für künftiges Wohnen im Gewerbegebiet geschaffen. Denn bei einem Ortstermin erkannte das Verwaltungsgericht München in Eglinger Gewerbegebiet eine tatsächliche Mischnutzung und deutete an, die geschaffenen Fakten zu akzeptieren. Das hätte bedeutet, dass der Bebauungsplan funktionslos und somit die Nutzungsverbote des Landratsamts rechtswidrig wären. Was nichts anderes hieß, dass jemand in einem Gewerbegebiet künftig durchaus rechtmäßig wohnen kann, sofern Fakten geschaffen wurden, die anders aussehen, als es der jeweilige Bebauungsplan vorgesehen hat.
Egling und das Landratsamt aber blieben bei ihrer restriktiven Haltung. In der Verhandlung im Juni 2014 tendierte der Verwaltungsgerichtshof dann deutlich dazu, die Nutzungsuntersagung doch zu bestätigen. Allerdings wurde die Gemeinde aufgefordert zu prüfen, ob sie das Gewerbegebiet nicht in Teilen der tatsächlichen Nutzung anpassen könnte, etwa mit Mischgebietsinseln. Doch die Kommune wollte am Gewerbegebiet festhalten. "Weil wir unser Gewerbe schützen und es nicht einschränken wollen, denn es ist auch Existenzgrundlage einer Gemeinde", sagte Bürgermeister Hubert Oberhauser (FW) damals. Zudem sei "Gewerbegrund zu kostbar, dass man ihn wegen Einzelinteressen überplant, wir haben schließlich die Interessen der Allgemeinheit zu vertreten".
Mit dem nun gefällten Urteil des Verwaltungsgerichtshofs ist klar: Der Bebauungsplan ist nicht funktionslos, Gewerbegebiet bleibt Gewerbegebiet und Umnutzungen sind illegal. Die schriftliche Urteilsbegründung wird Ende März erwartet. Vorab aber hatte Egling zumindest ein kleines Zugeständnis an die Gegner signalisiert: Es soll großzügige Übergangsfristen geben für alle, die nun aus dem Gewerbegebiet ausziehen müssen.