Es war eine schwere Niederlage für drei Mieter aus Berlin: Sie verweigerten Handwerkern den Zutritt zu ihrer Wohnung, die ihr Vermieter mit Arbeiten beauftragt hatte. Dieser kündigte daraufhin fristlos. Zu Recht, hat der Bundesgerichtshof (BGH) im April entschieden (Az. VIII ZR 281/13). Mit ihrem Urteil stärken die Richter die Position der Vermieter. In bestimmten Fällen ist die fristlose Kündigung erlaubt, ohne dass zuvor ein Gericht die Bewohner der Immobilie verurteilt hat, die geplanten baulichen Maßnahmen zu dulden.
Der Deutsche Mieterbund (DMB) ist mit dem Urteil nicht zufrieden. Vor einer fristlosen Kündigung müsse erst die Frage geklärt werden, ob der Mieter Handwerkern den Zutritt verweigern dürfe, sagt DMB-Geschäftsführer Ulrich Ropertz. Dann hätte der Mieter noch die Möglichkeit, sein Verhalten zu ändern und damit die Chance, seine Wohnung zu behalten.
Wer den Zutritt verwehrt, riskiert die fristlose Kündigung des Mietvertrags
Im Fall, über den die Richter am Bundesgerichtshof zu entscheiden hatten, war im Jahr 2010 im Gebäude Hausschwamm entdeckt worden. Die Mieter zogen daraufhin von November bis Anfang Februar 2011 in ein Hotel, um die notwendigen Maßnahmen gegen den Befall zu ermöglichen. Als der Vermieter im folgenden April weitere Arbeiten ankündigte, stellten sich die Mieter quer. Sie wollten den Zutritt nur unter bestimmten Bedingungen gewähren, darunter die Begleichung noch ausstehender Kosten für den Hotelaufenthalt. Auch forderten sie Zusagen zur Wiederherstellung des Mietobjekts. Diese Verweigerungshaltung nahm der Vermieter zum Anlass, den Mietvertrag fristlos zu kündigen. Dagegen zogen die Mieter vor Gericht - und bekamen in erster und zweiter Instanz Recht. Mieter müssten die Duldungspflicht gerichtlich klären lassen dürfen, "ohne fürchten zu müssen, allein deshalb die Wohnung zu verlieren", entschied das Landgericht Berlin (Az. 65 S 327/12).
Der Bundesgerichtshof sah das anders. "Dem Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses (...) auch schon vor Erhebung einer Duldungsklage und Erwirkung eines Titels unzumutbar sein", stellten die Richter klar. Sie verweisen auf das Bürgerliche Gesetzbuch, wonach Mieter verpflichtet sind, die Instandsetzung oder Modernisierung des bewohnten Objekts zu dulden. Die Vorinstanz hätte unter anderem das wirtschaftliche Interesse des Vermieters nicht genügend berücksichtigt. Der Mieter dürfe nicht die Möglichkeit haben, Baumaßnahmen auf unbestimmte Zeit hinaus zu verzögern. Für Mieter bedeutet das Urteil, vorsichtig zu sein. Ropertz warnt: "Wer den beauftragten Handwerkern den Zutritt zur Wohnung nicht gewährt, dem droht die fristlose Kündigung."