Nicht nur Wohnungen fehlen im Großraum München, sondern auch die Baugrundstücke - und zwar für etwa 80 000 Menschen binnen der kommenden 20 Jahre. Das hat eine Untersuchung des Planungsverbandes Äußerer Wirtschaftsraum München (PV) ergeben. Vor drei Jahren hatte der Verband das erste Mal eine solche Studie gemacht. Das Ergebnis damals: Es gebe ausreichend Fläche für den Wohnungsbau. Seither aber hat das Landesamt für Statistik seine Prognose für den Bevölkerungszuwachs erhöht. Bis zu 400 000 Menschen mehr sollen bis zum Jahr 2035 im Großraum leben. Diese brauchen mindestens 200 000 Wohnungen, Platz ist aber nur für 160 000 da. Trifft die Prognose ein, fehlen - rein rechnerisch - 40 000 Wohnungen. Besonders groß ist der Mangel in München.
Für seine Studien hat der PV vor allem die Flächennutzungspläne in München und den acht umliegenden Landkreisen angesehen und analysiert, was dort für Wohnungsbau vorgesehen ist. Auf Basis der Ergebnisse von 2014 hatte Verbandsgeschäftsführer Christian Breu jahrelang betont: Es gebe genug Platz für alle im Großraum, sofern die Kommunen ihre Flächennutzungspläne auch umsetzten. Nun sagt er: "Der Platz reicht nicht mehr für alle. Es fehlen jetzt schon Wohnungen und nun auch noch die Flächen, um weitere bauen zu können." Baugebiete auszuweisen, sei nicht das größte Problem, sagt Breu. Vielmehr würden auch von Kommunen vorgesehene Flächen zu zögerlich genutzt.
Am Dienstag präsentierte Breu in Dachau seine Studie Landräten und Bürgermeistern aus dem Großraum. Die aber schoben einen Teil der Verantwortung auf den Bund ab. Das Steuergesetz müsse geändert werden, lautete eine Forderung. Der Grund: Landwirte verkauften ihre Äcker ungern, weil sie mit aus ihrer Sicht überhöhten Steuerforderungen rechnen müssten. "Meine Wohnungsbaugesellschaft schwimmt im Geld, aber sie bekommt keine Baugrundstücke", berichtete der Dachauer Landrat Stefan Löwl (CSU). "Es müssen Zugriffsmöglichkeiten geschaffen werden." So wollten einige Landwirte ihre Flächen lieber tauschen, als zu verkaufen. Als weiteren Grund für den Baulandmangel nennt die Untersuchung des Planungsverbands schlicht Preisspekulationen, weil Eigentümer auf immer höhere Erlöse hoffen, wenn sie mit dem Verkauf warten. Andere wollen wegen der niedrigen Zinserträge auf Kapital einfach gar nicht verkaufen.
Auch für die Kommunen ist es teuer, Wohnraum zu schaffen. "Von der Einkommensteuer allein können wir das nicht stemmen", sagte Oberhachings Bürgermeister Stefan Schelle (CSU) und rechnete vor, was die Gemeinden alleine Kitas kosten. "Es ist viel einfacher, Gewerbeflächen auszuweisen und Arbeitsplätze zu schaffen - es bringt den Gemeinden auch viel mehr Geld", sagte er. So lange das so bleibe, müsse man sich über Wohnungsnot nicht wundern. Löwl brachte eine sogenannte Baulandsteuer ins Spiel, wie es sie in den 1960er-Jahren schon einmal gab. Sie müsste der Besitzer eines Grundstücks zahlen, wenn er Baurecht hat, davon aber nicht Gebrauch macht. Eine solche Steuer könnte den Kommunen helfen, Folgekosten des Zuzugs zu finanzieren, sagte Löwl.
Doch nicht immer geht es um Geld: "Manche Gemeinden haben Angst, ihre Identität zu verlieren. Nicht jeder möchte wachsen", sagte Schelle und bekam dafür Zuspruch. Auch der Planungsverband will nicht alles zugebaut sehen. "Wir haben von den infrage kommenden Flächen bereits 50 Prozent als nicht realisierbar abgezogen", erläuterte Breu. Grünland sei berücksichtigt, auch unterschiedliche Baudichten, die zum Umfeld passen sollen. Vielen nämlich reicht es: "Wir erleben immer mehr Widerstand gegen Wohnungsbau in der Nachbarschaft", sagt Breu. Eine Alternative dazu sieht er nicht: "Wir wachsen ungebremst." Und die Zuzügler seien "ein Grund dafür, dass es uns wirtschaftlich so gut geht". Insgesamt geht ihm das Bauen zu langsam. Die Bevölkerung werde besonders in den kommenden zehn Jahren wachsen. Da reiche es nicht aus, wenn pro Jahr 12 000 neue Wohnungen fertig werden; es müssten 15 000 bis 20 000 sein. In den 1970er- und 1980er-Jahren habe man das auch geschafft.
Eine Lösung lautet: zusammenrücken. Mehr Menschen müssen auf weniger Platz, in höheren Häusern und kleineren Wohnungen leben. Auch immer weiter draußen kann noch mehr gebaut werden. Doch das gehe nur, da sind sich Breu und die Kommunalpolitiker einig, wenn die Verkehrswege, vor allem der Nahverkehr mitwachsen.
