Ein anderes Wohnen ist möglich

Die Lage auf dem Wohnungsmarkt ist desaströs. Aber vieles lässt sich ändern – Ideen aus der Werkstatt Demokratie.

15 Minuten Lesezeit

Von Sabrina Ebitsch

Die Wohnungsnot ist zurück. Erstmals seit der Nachkriegszeit wird sie in Deutschland auch von Experten wieder diagnostiziert. Es gibt in der Bundesrepublik zwar genügend Wohnraum. Nur nicht da, wo er gebraucht wird - und nicht für die, die ihn dringend benötigen. Gerade in den Großstädten, in Studentenstädten und sonstigen Ballungsräumen, in denen der Zuzug seit Jahren hoch ist, können sich viele die Miete nicht mehr leisten. Vom Kauf einer Immobilie ganz zu schweigen. Das hat gravierende Folgen. Für die Betroffenen - und für die Gesellschaft.

Die politischen, vor allem sozialpolitischen Erschütterungen, die diese Entwicklung mit sich bringt, sind längst spürbar und werden sich noch verstärken. Das Wohnen ist die große soziale Frage unserer Zeit.

80 Millionen Menschen in Deutschland brauchen ein Dach über dem Kopf. Die Hälfte davon mietet, die andere hat selbst gebaut oder gekauft. Wohnen ist eine Notwendigkeit, ein Menschenrecht, heißt es jetzt immer häufiger. Zumindest aber rührt es an existenzielle Bedürfnisse. Wohnen heißt Schutz vor Regen, Kälte, Gefahr, Feinden - kurz: vor der Welt. "Sie müssen eine Tür hinter sich zumachen können", sagt Karl Grammer, Verhaltensbiologe und lange Zeit Direktor des Ludwig-Boltzmann-Instituts für Stadtethologie in Wien. "Das scheint in so ziemlich allen Kulturen eine Rolle zu spielen.” Womöglich erleben wir die Misere auf dem Wohnungsmarkt auch deswegen als etwas so Bedrohliches.

Wie wird Wohnen wieder bezahlbar?

Vor einigen Wochen hat die Süddeutsche Zeitung in Kooperation mit der Nemetschek-Stiftung ein neues Projekt gestartet: die Werkstatt Demokratie. Hier können die Leser das Thema bestimmen - und sie haben mit deutlicher Mehrheit für das Thema Wohnen votiert.

Mehr als 20 Beiträge haben wir dazu in der vergangenen Woche veröffentlicht und dabei verschiedene Aspekte des Themas beleuchtet. Wir haben mit Ihnen, unseren Lesern, debattiert, online auf SZ.de und am vergangenen Freitag beim Werkstatt-Demokratie-Workshop in München

Das Projekt heißt auch deswegen Werkstatt Demokratie, weil hier entworfen, gebastelt, geschaffen werden soll. Weil wir bei der Recherche und in den Diskussionen konstruktiv arbeiten wollen. Weil alle mitmachen können beim Entwickeln von neuen Ideen und Lösungsansätzen - kleinen, realistischen und großen, utopischen.  

Chance in der Krise?

Sie, die Leser und Nutzer der Süddeutschen Zeitung, haben uns ganz viele Ideen geliefert. Eines war schnell klar: Auf dem Wohnungsmarkt muss sich viel ändern. Warum dann nicht auch an der Wurzel ansetzen? Warum neben der Mietpreisbremse und Erhaltungssatzungen nicht unsere Plan- und Bau- und Wohnkonventionen ganz grundsätzlich auf den Prüfstand stellen? Warum nicht, neben Wohnraum, auch Raum für Ideen schaffen?

Diesen Raum haben Sie zusammen mit unseren Experten gefüllt. Sie haben Mails geschrieben, auf SZ.de und in den sozialen Netzwerken mit uns diskutiert und haben in Workshops ihre Ideen auf Zettel geschrieben. 

Unsere Recherchen und Ihre Diskussionsbeiträge, unsere Überlegungen und Ihre Ideen wollen wir nun, am Ende dieser Runde der Werkstatt Demokratie verweben - und damit eine Antwort auf die Frage geben, die Sie uns gestellt haben: Wie wird Wohnen wieder bezahlbar?

Veräußerungsverbot für die öffentliche Hand!

Wertsteigerung von Grundstücken mit 80 Prozent besteuern!

Wertsteigerung von Grundstücken mit 80 Prozent besteuern!

Bei Umnutzung Boden in Gemeineigentum verwandeln!

Bei Umnutzung Boden in Gemeineigentum verwandeln!

Bodenpreise statt Mietpreisbremse!

Bodenpreise statt Mietpreisbremse!

Fangen wir beim Grundlegenden an: dem Boden. Er ist ein knappes Gut, eine natürliche, nicht nachwachsende Ressource, die wir noch knapper machen. Weil wir ihn mitunter sinnlos verbrauchen und falsch nutzen - oder gar nicht. Weil wir ihn wie ein Konsumgut behandeln und rücksichtslos damit wirtschaften.

Die Baulandpreise, hat der frühere Münchner Oberbürgermeister und Bundesbauminister Hans-Jochen Vogel vorgerechnet, sind bundesweit seit Anfang der 60er Jahre bis 2015 um 1600 Prozent gestiegen (bei einem zeitgleichen Anstieg des Allgemeinen Preisindex um nur 300 Prozent). In München stiegen sie von 1950 an um 34 263 Prozent (nein, kein Vertipper).

Das ist einer der zentralen Gründe, warum auch die Wohnkosten in die Höhe geschnellt sind. Für einen Eigentümer ist es mittlerweile bequemer, mit seinem Grundstück nichts zu tun. Er kann also reicher werden, wenn er trotz Baurecht nicht baut (nur aus 40 Prozent aller Baupläne wird tatsächlich Stein und Beton), sondern abwartet. Investoren wollten Baurecht, weil das Grundstück dadurch wertvoller werde, bauten dann aber gar nicht, sagte die emeritierte Städtebau-Professorin Sophie Wolfrum bei unserer Diskussionsveranstaltung in München. “Vermieten macht nur Ärger, die eigentliche wirtschaftliche Substanz ist der Grund und Boden.”

“Alle reden über die Mietpreisbremse”, kritisierte daher ein anderer Teilnehmer, “was wir eigentlich bräuchten, ist eine Bodenpreisbremse.” Das ließe sich erreichen, indem man das Grundgesetz und die Bayerische Verfassung tatsächlich als eine Art Handlungsanweisung versteht: "Eigentum verpflichtet" heißt es da, beziehungsweise: "Steigerungen des Bodenwertes, die ohne besonderen Arbeit- oder Kapitalaufwand des Eigentümers entstehen, sind für die Allgemeinheit nutzbar zu machen."

Konkret würde das bedeuten, dass beispielsweise solche sinn- und tatenlosen Spekulationsgewinne besteuert werden. Das Geld könnte dann in Straßen, Schulen - oder eben in den Bau von Wohnungen investiert werden, so dass es allen zugutekommt. Ein Teilnehmer unserer Online-Diskussion schlägt außerdem vor, brachliegende Grundstücke mit einer hohen Passivsteuer zu belegen, wenn sie nicht innerhalb kurzer Frist bebaut werden. 

Ebenfalls im direkten Einflussbereich des Staates: die derzeitige Grund- in eine Bodensteuer verwandeln; weitergehende Forderungen: Grundstücke der öffentlichen Hand nur noch mit Auflagen vergeben oder im Konzeptverfahren, das heißt beispielsweise: Nicht der Meistbietende erhält den Zuschlag, sondern jener mit einer Idee, von der alle etwas haben. In München beispielsweise wird der konzeptionelle Mietwohnungsbau, in Verbindung mit Grenzen bei den Mietpreisen, teilweise schon angewandt.

Überhaupt sollten Grundstücke nicht mehr ganz aus der öffentlichen Hand gegeben werden, nach Jahren des Ausverkaufs im Dienste kurzsichtiger Haushaltssanierung. Denkbar wäre dagegen ein Erbpachtmodell, das etwa nur privaten Bauherren für festgelegte Nutzungen und Laufzeiten offensteht. Das kann auch dahingehend genutzt werden, dass man dem Bauherren dauerhaft eine Miethöhe im Durchschnitt des Mietspiegels vorschreibtIn Hamburg beispielsweise hat die Stadt das Modellprojekt Acht-Euro-Wohnungsbau auf den Weg gebracht: Sie verpflichtet Investoren auf eine Netto-Kaltmiete von acht Euro pro Quadratmeter für die Dauer von fünf Jahren - auch wenn die Mieter dann Abstriche beim Komfort machen und beispielsweise auf Aufzüge verzichten müssen. Der Hamburger Senat will das Projekt weiter vorantreiben, mit noch längeren Sperrfristen für Mieterhöhungen.

Hinter all diesen Stellschrauben aber steht ein Bewusstseins- und Wertewandel: Weg von der Schollen- und Jägerzaunmentalität, die das eigene Haus, das eigene Reich, bewahren will - hin zu einer Vorstellung von Boden als Gemeingut. Das wie Luft oder Wasser für alle sein soll, so dass auch die Gemeinschaft über die Nutzung bestimmt - im Sinne des Gemeinwohls und nicht der persönlichen Bereicherung. 

Arbeitsplätze und kulturelle Angebote auf dem Land schaffen!

Unternehmen sollen nicht nur Arbeitsplätze, sondern auch Wohnraum schaffen!

Unternehmen sollen nicht nur Arbeitsplätze, sondern auch Wohnraum schaffen!

Mehr Baurecht schaffen – höher und dichter bauen!

Mehr Baurecht schaffen – höher und dichter bauen!

Hochhäuser als gestapelte Dörfer denken!

Hochhäuser als gestapelte Dörfer denken!

Es gibt noch eine Parallele zu natürlichen Ressourcen: So wie wir selbstverständlich Energie oder Wasser sparen, sollten wir auch weniger Boden verbrauchen und den schon verbrauchten besser nutzen. Wo kein Platz mehr nach links und rechts ist, muss es in die Höhe gehen. In Deutschland werden täglich 62 Hektar Fläche zugebaut, unter anderem mit Häusern, in denen dann eine Handvoll - oder wenn die Kinder aus dem Haus sind - ein bis zwei Menschen leben. “Das Einfamilienhaus ist wohnungspolitisch ein Irrsinn”, sagt Sophie Wolfrum.

Nachverdichtung gilt als ungeliebtes Konzept. Es muss aber gar nicht bedeuten, dass der letzte Grünstreifen auch noch grau wird. Es müssen auch gar keine Hochhäuser entstehen. Aber auf dem Grundstück eines Einfamilienhauses könnten zwei, drei, vier Dutzend Menschen leben. München etwa könnte sein Wohnungsproblem durch die flächendeckende Aufstockung von zwei Geschossen lösen, gerade in den Randbezirken, wie Teilnehmer der Werkstatt Demokratie vorschlagen: “Wir müssen höher bauen! Und enger bauen!”

Oder überbauen: Wohnungen über Parkplätzen, Wohnungen über Supermärkten, Wohnungen auf Stelzen, Wohnungen auf brückenartigen Tragwerkkonstruktionen über bestehenden Gebäuden. Es gibt viele und vielversprechende Beispiele dafür. 

“Ich bin oft in Asien und sehe dort Wohnkomplexe in Form von Hochhäusern, die viele Probleme in Deutschland lösen könnten. Im Grunde sind es gestapelte Dörfer mit eigenen Parks, Bibliotheken, Schwimmbädern ... Architektonisch sind sie meist auch schön gestaltet, mit Sicherheit besser als das, was aktuell in Deutschland als "Geldanlage" gebaut wird”, schreibt ein Diskutant online. Ein anderer Vorschlag dort: “In Holzbauweise aufgestockte Häuser in der Innenstadt mit begrünten Fassaden und Dächern (um zukünftig die Hitze in der Stadt zu reduzieren)”. 

Vielleicht ist tatsächlich ein radikales Umdenken das Konzept für die Zukunft, eine Art “charmante Kriegserklärung an die Gegenwart”, wie es SZ-Architekturkritiker Gerhard Matzig formuliert. Vielleicht braucht es solche Gedankengebäude, wie sie uns Leser auf die Frage nach ihren Wohn-Utopien hin geschickt haben: von in Wohnraum umgenutzten Kränen bis hin zu modularen Containerbauten in alten Fabriken.

Städtische Wohnungsbörsen und Tausch-Plattformen

Mehrgenerationen­häuser mit Gemeinschaftsflächen

Mehrgenerationen­häuser mit Gemeinschaftsflächen

Vario-Wohnungen und modulares Bauen

Vario-Wohnungen und modulares Bauen

Auch innerhalb der eigenen Wohnung lässt sich nachverdichten. Wir wohnen heute im Schnitt auf fast doppelt so vielen Quadratmetern wie noch in den 60er Jahren. Qualität könnte hier Quantität ablösen, mit klügeren Grundrissen und weniger raumgreifender Innenarchitektur. Mit flexibleren Wohnmodellen und flexibleren Lebensentwürfen. Man muss ja nicht alle zwei Jahre umziehen, wie es die Nachbarn in den Niederlanden im Schnitt tun. Man muss sich auch nicht zum Berliner “Pod-Living” bekennen und sich nachts in Schlaf-Kojen zurückziehen.

Was es braucht, ist mehr Fluktuation und Flexibilität gerade auf den städtischen Wohnungsmärkten. Damit das ältere Paar umziehen kann, wenn es weniger Platz braucht. Und ihn freimachen kann für die fünfköpfige Familie.

Ein Ansatz: Schaltzimmer, die an die Nachbarsfamilie abgegeben werden können. Vario-Wohnen schlagen auch Teilnehmer der Werkstatt Demokratie in München vor. Gerade für bezahlbares Wohnen im Alter, indem man auch in Mehrgenerationen-Häusern modulare Bauweisen und mehr Gemeinschaftsflächen schafft, während die eigenen Quadratmeter und damit die Kosten schrumpfen.

Wohnungstauschbörsen oder kommunale Online-Plattformen könnten helfen. Das Spektrum der Lösungsradikalität ist groß: Es gibt neue Wohnmodelle mit sowohl privaten als auch Gemeinschaftsräumen, die man sich mit den Nachbarn teilt - nach Coworking Co-wohnen. Stadtplaner nennen das “verdichtetes Wohnen”. In Zürich beispielsweise wurde ein ursprünglich besetztes Haus in ein gemeinschaftliches Projekt überführt. Die Mieter wohnen in Clustern zusammen, verzichten auf Quadratmeter, auf Autos und damit auf Parkplätze, dafür gibt es Dachgärten, Couchecken, Begegnungsräume.

Es gibt Tiny Houses, die auf extrem wenig Fläche extrem viel Wohnen ermöglichen - oder sogar Mobilität, weil fahrbar. Und es gibt Dachzeltnomaden, die gar nicht mehr “wohnen”, sondern mit Zelt und Auto vor allem unterwegs sind.

Wer nichts Passendes findet beziehungsweise nur was Eigenes passend findet, kann selber um- oder neu bauen. Nicht das klassische Einfamilienhaus auf der grünen Wiese - es geht auch modern, gemeinschaftlich, in der Stadt, in Baugenossenschaften, die ihre Wohnprobleme selbst lösen.

Das könnten übrigens auch Firmen für ihre Mitarbeiter tun. Das alte Modell der Werkswohnung neu aufgelegt könnte gerade angesichts des Zuzugs in Boomregionen helfen. Ein Vorschlag aus der analogen und der digitalen Werkstatt Demokratie lautet: Warum die Unternehmen nicht verpflichten - gerade wenn sie mit neuen Standorten, neuen Fabriken, neuen Firmenzentren Arbeitsplätze schaffen, den Wohnraum gleich mitzuschaffen? Gerade für ihre Fachkräfte mieten Konzerne doch ohnehin oft schon an, subventionieren zumindest ihre Mietkosten oder helfen bei der Suche. Oder Anreize für die Gemeinden im Umland schaffen, damit die nicht nur an Gewerbegebiete, sondern auch an Wohnungen für die dort arbeitenden Menschen denken?

Wohnbaumanager mit gemeinde­übergreifender Planungs­hoheit

Wohnbaumanager mit gemeinde­übergreifender Planungs­hoheit

Bauvorschriften entschlacken!

Bauvorschriften entschlacken!

Noch radikaler als eine Art Bodenkommunismus, fahrbare Häuser und gemeinschaftliches Bauen kommt im Land der Richter und Bürokraten die Forderung daher, das Baurecht zu entschlacken. Sie ist aber wegen einer Kostenkaskade entscheidend: Die Mieten sind - auch - so hoch, weil die Bodenpreise und die Baukosten so hoch sind. Der Bauherr aber muss nicht nur immens viel in den Grund investieren, sondern auch in den Vorgang des Bauens selbst. Dieses ist in den vergangenen Jahren ständig langwieriger und komplizierter geworden.

Es gibt mehr als 3000 Normen, die das Bauen in Deutschland regeln - und es werden immer mehr. Brandschutz, Schallschutz, Energiestandards, Stellplätze. Weil das kaum noch zu überblicken ist und nicht nur die Handwerksbetriebe und Baufirmen, sondern auch die Bauämter aus Fachkräftemangel überlastet sind, dauert es auch immer länger. Beim Acht-Euro-Wohnprojekt in Hamburg verzichten die Planer daher auf Aufzüge und viele Parkplätze. "Unsere Aufgabe war es zu hinterfragen, was der Kern qualitätvollen Wohnens ist", sagt Architekt Heiner Limbrock.

Es geht aber auch anders, ohne Errungenschaften wie barrierefreies Bauen gleich wieder ad acta zu legen. Indem beispielsweise nicht jedes einzelne Detail geregelt wird, indem Typen von Gebäuden, die schon einmal genehmigt worden sind, woanders einfach nachgebaut werden dürfen. Oder mit übergeordneten Wohnbau-Managern, wie die Teilnehmer der Werkstatt Demokratie vorschlagen, die potente Schaltstellen nicht nur in, sondern auch zwischen den Kommunen sein könnten. Oder, ganz einfach, mit der Digitalisierung von Anträgen und Genehmigungen. 

Anreize schaffen: Wer sozial baut, darf höher bauen

Luxuswohnungen ja – aber die gleiche Fläche für Sozialwohnungen

Luxuswohnungen ja – aber die gleiche Fläche für Sozialwohnungen

Fehlbelegungen in Sozialwohnungen managen (zu große Wohnungen gegen kleine tauschen)

Fehlbelegungen in Sozialwohnungen managen (zu große Wohnungen gegen kleine tauschen)

Sozialen Wohnungsbau auch ohne Bebauungsplan

Sozialen Wohnungsbau auch ohne Bebauungsplan

Ja, wir brauchen mehr Sozialwohnungen - das ist Konsens, unter Fachleuten, Politikern - und denen, die sie brauchen. Vor allem deswegen, weil es immer weniger werden. Es werden weniger gebaut als Jahr für Jahr aus der Sozialbindung fallen. Der Staat hat sich mehr und mehr aus diesem Feld zurückgezogen. Und für Investoren lohnen sich teurere Wohnungen schlicht mehr. In der Folge sank die Zahl der Sozialwohnungen von fast drei Millionen vor 30 Jahren auf jetzt etwas über eine Million. Schätzungen des Mieterbundes zufolge hat aber fast die Hälfte aller Deutschen Anspruch auf eine Sozialwohnung. Staatliche Bauprojekte allein werden da nicht viel helfen. Man muss Investoren verpflichteten, anteilig Sozialwohnungen mitzuplanen - standardmäßig. In der Werkstatt Demokratie forderten die Teilnehmer für München beispielsweise das Konzept SoBoN (Sozialgerechte Bodennutzung), das bei größeren Vorhaben schon länger praktiziert wird, auszuweiten auf bereits bebaute Gebiete ohne Bebauungspläne und damit zum Beispiel auch Bauherren bei Nachverdichtungen vorzuschreiben, dass bezahlbarer oder geförderter Wohnraum geschaffen wird.

Mehr Sozialwohnungen allein helfen aber nicht weiter. Es braucht, zum Schutz der Schwachen, der Mieter, auch eine bessere Nutzung der Defensivmaßnahmen, die ohnehin schon da sind: von Mietpreisbremsen über Erhaltungssatzungen und Umwandlungsverboten bis hin zum Zweckentfremdungsgesetz - oder deren kreative Durchsetzung mit stadteigenen Sonderermittlern:

Reicht das? Oder braucht es ein grundlegendes Umdenken, sich weniger an den Gesetzen des Marktes, als an der Gemeinnützigkeit zu orientieren? “Wohnen als Grundrecht” stand auf einem der vielen Zettel bei der Diskussionsveranstaltung der Werkstatt Demokratie. Oder wie SZ-Architekturkritiker Gerhard Matzig dort sagte: “Am Markt wird gebaut, was Rendite bringt - das ist Luxus, damit macht man Geld. Aber das ist nicht das, was Sie brauchen.” In der Praxis könnten Wohnungsunternehmen, die nicht auf Gewinnmaximierung setzen und bezahlbaren Wohnraum ermöglichen, mit Steuererleichterungen belohnt werden oder mit mehr Baurecht. Man könnte anfangen, Wohnen nicht mehr als Geschäft zu betrachten - wie etwa in Wien, wo fast zwei Drittel der Bewohner in öffentlich geförderten Wohnungen leben, wo es noch Kaltmieten von einem Euro irgendwas pro Quadratmeter gibt. Und wenn die Mehrheit so lebt, besteht auch nicht die Gefahr von Ghettobildung oder Stigmatisierungen.

Engagiert euch

Es kann und muss also an vielen kleinen Stellschrauben gedreht werden. Aber das wird nicht reichen. “Warum passiert nichts? Warum ändert sich nichts?”, hat ein Teilnehmer in der Werkstatt Demokratie in die Runde gerufen. Manches ändert sich durchaus, aber für viele kaum oder noch nicht spürbar. Es muss am großen Ganzen geschraubt werden. Das scheint vielen in Deutschland immer klarer zu werden. So sind in den Großstädten in den vergangenen Monaten Tausende auf die Straße gegangen.

Das hat immerhin bewirkt, dass das Thema Wohnen in Berlin auf Wohnungsgipfelhöhe gehängt wird. Es hat nicht bewirkt, wenn man sich die Ergebnisse des sogenannten Gipfels anschaut, dass es tatsächlich aufwärts und über Symbolpolitik hinausgeht. Noch nicht. Vielleicht können Projekte wie die Werkstatt Demokratie ein weiterer Anstoß sein. Weil sie die, die es angeht, zusammenbringen; weil sie Öffentlichkeit herstellen und Debatten anregen; und weil sie neue Ideen entwickeln und unter die Menschen bringen. Und weil die sie dann weiterdenken, weitertragen und vielleicht Realität werden lassen.

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